Milyen részei vannak egy tulajdoni lapnak? Mit kell nézni pontosan egy tulajdoni lapon? Mikor forduljak egy ügyvédhez? Mi az a széljegy? – ebben a bejegyzésben ezekre a kérdésekre kapsz választ.
A tulajdoni lap egy bárki számára elérhető hivatalos dokumentum, amely egy adott ingatlan esetében az ingatlanra vonatkozó alapvető adatokat, illetve a tulajdonjog viszonyokat igazolja továbbá jelöli az ingatlant terhelő jogosultságokat.
A tulajdoni lap részeinek tételes bemutatása és az azokon szereplő jogosultságok részletes bemutatása,meglátásom szerint igen csak száraz és elsőre nehezen átlátható lenne. Ezért ebben a blogbejegyzésben egy iránymutatást szeretnék adni, arra hogy ha kezünkbe kerül egy ingatlan tulajdoni lapja – függetlenül attól, hogy az adott ingatlant kibérelni szeretnénk vagy megvásárolni, mik azok a főbb adatok, amiket tekintsünk át. Összességében mindig azt javaslom hogy ha az ingatlan tulajdoni lapján valamilyen per, teher, vagy igény található és az adott ingatlant megvásárolni vagy bérelni szeretnénk, akkor feltétlen forduljunk ügyvédhez, aki teljeskörű felvilágosítást fog adni számunkra.
A tulajdoni lapoknak három részre különíthető el egymástól, ezeket római számmal: I., II. illetve III. résznek nevezik és mindegyiken különböző információkat találunk. Az, hogy az egyes információtípusokat melyik részhez kell rögzíteni, törvény szabályozza.
Az I. részben milyen adatokat érdemes ellenőrizzünk?
Az első az ingatlan pontos címe. Ennek ott lehet jelentősége, hogy ha például az ingatlanközvetítő vagy a tulajdonos váltig állítja hogy az ingatlan első emeleti de a tulajdoni lapon földszint szerepel, akkor legyünk azzal tisztában, hogy a kérdéses ingatlan az ingatlan nyilvántartás szerint földszinti lakásnak minősül. Budapesten elsősorban a budai régióban találkoztam olyan ingatlannal, amely új építésű és a meredek terepviszonyok miatt alagsornak vagy -1, bizonyos esetekben -2 szintnek volt jelölve. Különösebb jelentősége ennek nincsen de érdemes ezt ellenőrizni.
Elég gyakori továbbá, hogy a cím után a „felülvizsgálat alatt” felirat szerepel. Ettől különösebben nem kell megijedni. Magyarországon a közigazgatás eddig nem rendelkezett egységes és közhiteles, az ország valamennyi címét lefedő lakcím-adatbázissal, amely számos gondot okozott a napi gyakorlatban. Ezért határoztak a KCR, a központi címregiszter létrehozásáról, melynek célja az, hogy a jelenleg különböző nyilvántartásokban párhuzamosan nyilvántartott címadatokat egyetlen nyilvántartásba egyesítsék, és ezzel elérjék azt, hogy a különböző nyilvántartásokban szereplő címadatok egymással megegyezzenek, azok naprakészek és pontosak legyenek. A még össze nem hangolt címeket jelölik az ingatlan nyilvántartásban „felülvizsgálat alatt” megjelöléssel.
Rögtön a cím alatt találjuk az ingatlan megnevezését, területét, illetve a szobáknak a számát. Igazából az itt felsoroltak közül kettőt érdemes ellenőrizni. Az egyik az az, hogy az ingatlan megnevezése „lakás”legyen, amennyiben lakást szeretnénk vásárolni. Itt arra kell figyelni, hogy számos ingatlan van „üzlethelyiség”-ként vagy „iroda”-ként nyilvántartva. Ezek természetesen ugyanúgy forgalomképesek,csak ezekre eltérő jogszabályi rendelkezések vonatkoznak.
A másik számunkra fontos adat az ingatlan területe. Ami itt fontos, hogy a számított alapterületet tüntetik fel a tulajdoni lapon. Ingatlan eladásakor is ezt a méretet tnüntessük fel a hirdetésben. Nagyon fontos tudni, hogy családi házak esetén az ingatlan, az maga a földterület, így családi házak tulajdoni lapján nem az épület (vagy jogi szakkifejezéssal a felépítmény) alapterületét, hanem a földnek, vagyis a teleknek a területét fogjuk itt feltüntetve látni. A harmadik adat a szobák száma, amelyet egész és fél szobákra osztanak. Ennek különösebb funkciója nincsen, a nyilvántartás szerint egyszobás ingatlan a valóságban – egy amerikai konyha kialakításával – valóban lehet kétszobás is.
A II. részben milyen adatokat érdemes ellenőrizzünk?
A második részben a tulajdonjogi adatokat találjuk. Azaz ítt tudjuk ellenőrizni, hogy ki a tényleges tulajdonos. Ne ijedjünk meg akkor, ha ugyanaz a tulajdonos több sorban van feltüntetve. Ennek az az oka, hogy a szerzés jogcíme szerint is külön szedik a tulajdonosokat, így könnyen elképzelhető, hogy bár az inatlannak egy tulajdonosa van, az összesen 1/1 arányú tulajdoni hányadát három különböző jogcímen szerezte, így három különböző sorban lesz feltüntetve az ő tulajdonjoga. Amit itt még fontos elmondani azaz, hogy a tulajdonjog szerzésének időpontja is itt van feltüntetve, amely olyan esetekben lehet különösen fontos, mint például a személyi jövedelemadó megfizetésének kérdésköre. Erről külön blogbejegyzést fogok írni.
A gyakorlatban még azt fontos tudnunk, hogy ha egy albetétesített ingatlant szeretnék megvásárolni, akkor az itt feltüntetett valamennyi tulajdonosnak a hozzájárulására szükségünk lesz, de hogy az adott tulajdonosnak a szerződést ténylegesen alá kell e írnia vagy elég ha meghatalmazást ad, azzal kapcsolatban mindenképpen vegyük fel ügyvéddel a kapcsolatot. Ha osztatlan közös tulajdonú ingatlantszeretnénk megvásárolni, akkor csak annak a személynek az aláírására lesz szükségünk, aki az általunk megvásárolni kívánt tulajdoni hányadnak a tulajdonosa. Mindazonáltal ne felejtsük el, hogy a többi tulajdonostársnak az adott tulajdoni hányad vonatkozásában elővásárlási joga van.
A III. részben milyen adatokat érdemes ellenőrizzünk?
A harmadik rész az egyik legfontosabb. A legnagyobb körültekintést és szakmai tudást ez a részt várja el. Ha a III. rész üres vagy „Bejegyzést nem tartalmaz” feliratot látunk, akkor különösebb probléma nincsen. Akkor sincs gond, hogy ha itt jogokat vagy terheket látunk. Olyan bejegyzések láthatunk itt, mint azelővásárlási jog, a vételi jog, a holtig tartó haszonélvezeti jog, az elidegenítési és terhelési tilalom, jelzálogjog, vezetékjog, de láthatunk itt olyan tényt is, hogy a II. részben megjelölt egyik tulajdonos például gondnokság alá került. Tekintettel arra, hogy az itt megjelölt tények igen komplexen vizsgálandóak és nem mindegyik befolyásolja lényegesen az ingatlan értékesítését ezért itt hangsúlyozottan azt javaslom, hogy vagy egy jogilag képzett ingatlanszakértővel vagy egy ügyvéddelvegyük fel a kapcsolatot és a ott bejegyzett tényekről és jogokról kérjünk részletes tájékoztatást.
Mi az a széljegy?
Az utolsó dolog amiről érdemes szót ejteni az a széljegy. Széljegy nem feltétlenül van a tulajdoni lapon, de ha van, akkor az az I. rész és az ingatlan pontos címe között található. A széljegy feladata, hogy a tulajdoni lap tartalmát érintő bármilyen kérelem vagy beadvány esetén annak tényét és a benyújtás napját a tulajdoni lapon feltüntesse. A széljegy pusztán arról tájékoztat bennünket, hogy az adott eljárás megindult, a széljegyek sorrendje jelzi az ügyintézés sorrendjét, azaz az ügy rangsorát is. Tekintettel arra, hogy lehet olyan széljegy, amely olyan beadványt jelöl, melynek tartalma akadályozza tulajdonjog szerzésünket, ezért széljegy esetén – a fentiekhez hasonlóan – különösen javaslom, hogy már az ajánlattételt megelőzően vegyük fel ügyvéddel a kapcsolatot.
Elbizonytalanodtál a tulajdoni lap értelmezésével kapcsolatban? Fordulj hozzám bizalommal! Ha érdekel az ingatlanközvetítés, vagy igénybe vennéd a szolgáltatásaim egyikét, akkor keress meg elérhetőseimen vagy kövess be engem az Instagramon!