Bár tízből kilenc magyar még mindig a saját tulajdonában lakik, évről-évre nő azok aránya, akik albérletbe költöznek. Ebből következik, hogy egyre többen kötnek lakásbérleti szerződést és adódhat úgy, hogy ezt a szerződést fel kell mondaniuk. A következőkben ez ezzel kapcsolatos tudnivalóknak járunk utána.
Hol keressük a bérleti szerződésre vonatkozó szabályokat? Mi az a lakástörvény?
Ebben a témában az igazi nehézséget az okozza, hogy a lakások bérlésére vonatkozóan két különböző jogforrás tartalmaz szabályozást: egyfelől a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános bérleti szerződésekre vonatkozó rendelkezései, valamint a Ptk. lakásbérleti szerződésekre vonatkozó speciális rendelkezései, továbbá az 1993.évi LXXVIII. törvény, amely a szakzsargonban „lakástörvény” néven ismert. Nagyon fontos leszögezni, hogy a jogi hierarchiában ez a két jogforrás egy szinten szerepel, tehát nem igaz az a gyakori vélekedés, hogy a Polgári Törvénykönyv a lakás törvény rendelkezéseit felülírná.
A gyakorlatban az igazi nehézséget az okozza, hogy a két törvényt együtt kell olvasni úgy, hogy míg a lakástörvény úgynevezett kógens szabályozási módszert alkalmaz, tehát eltérést nem enged meg, addig a Ptk. alapvetően diszpozitív jellegű, azaz biztosítja a lehetőséget a felek számára, hogy eltérjenek bizonyos esetben – közös megegyezéssel a szabályozástól.
Kiindulásként szögezzük le, hogy az 1993.évi lakástörvénnyel nagyon nehéz bánni hiszen egy közel 30 éves törvényről van szó és 30 évvel ezelőtt a bérlakás viszonyok jelentősen eltértek a mai viszonyoktól. A törvényt más körélményekre modellezték, akkor alapvető kiinduló pontja volt a bérlő védelme az állammal az önkormányzattal, mint bérbeadóval szemben. Természetesen azóta radikális változások történtek és ma már senki számára nem vitás, hogy az esetek többségében mindkét oldalon magánszemély áll ebben a jogügyletben.
A lakástörvény egy úgynevezett kógens szabály, amely azt jelenti, hogy az abban foglalt rendelkezésektől eltérni nem lehet. A bírói gyakorlat is felismerte, hogy a lakástörvény túl kemény a jelenlegi életviszonyokhoz képest, ezért a bírói gyakorlat ezt a kógens tulajdonságot fellazította és a bérlő javára egyes pontokon eltérésre adott lehetőséget.
Hogyan szűnhet meg egy bérleti szerződés a Ptk. szerint?
A Ptk. nevesít bizonyos eseteket amikor a bérleti szerződés mindenképpen megszűnik. Ilyen „a dolog elpusztulása” vagy a határozott időre kötött bérleti szerződés esetén a „határozott idő eltelte” valamint a „felmondás”, amely egy egyoldalú jognyilatkozat a szerződő felek valamelyikének részéről, amely értelmében a kötött szerződést a jövőre nézve megszünteti.
Általánosságban különbséget teszünk úgynevezett rendes felmondás és szankciós felmondás között. A rendes felmondás általában csak a határozatlan időre kötött szerződések körében használt fogalom, nem szankciós jellegű, azaz nem a másik fél valamelyik szerződésszegéséhez kapcsolódik, éppen ezért indokolni sem kell és a szerződés csak a felmondó jognyilatkozat hatályosulását követően kezdődő felmondási idő elteltével – pontosabban annak utolsó napjával szűnik meg.
Ezzel szemben a szankciós felmondás határozatlan és határozott időre kötött szerződésekhez egyaránt kapcsolódhat. A szankciós felmondás a másik fél valamelyik szerződésszegéséhez kapcsolódik és pontosan ez a szerződésszegés teszi lehetővé, emiatt nem is kell indokolni, csak meg kell jelölni azt a szerződésszegést, amelyre tekintettel a felmondó fél ezt a jogát gyakorolja. Lakások esetében itt is van felmondási idő, így a szerződés itt is annak utolsó napján szűnik meg.
Jogi akadálya annak sincsen, hogy a szerződő felek a határozott időtartamra kötött bérleti szerződés esetében is kifejezetten lehetővé tegyék a rendes felmondás lehetőségét, de ekkor ezt a szerződésben egyértelműen rögzíteniük kell.
A szabályozás aszerint tesz különbséget a felmondás szabályozásának tekintetében, hogy azt a bérbeadó vagy a bérlő kezdeményezi.
A bérbeadó által kezdeményezett felmondási módok
A bérbeadó által kezdeményezett felmondásnak is két további alesete van, az úgynevezett szankciós felmondás és a rendes felmondás. A szankciós felmondás mindig valamilyen nevesített bérlői szerződésszegésre vezethető vissza.
Az egész szabályozás, ahogy már írtam a lakástörvény bérlőt védő szemléletén alapszik és mai szemmel nézve talán már túlzottan is védi a bérlőt. A nem szabálykövető lakásbérlőt rendkívül nehéz „kitenni”, annyi sok jogi garancia védi őt a szabályozásban. Öt féle eszközzel próbája meg a törvény védeni a bérlő érdekeit a szankciós felmondással szemben:
- csak írásban történhet a felmondás
- a szerződésszegéstől számított meghatározott időn belül kell jeleznie a bérbeadónak, hogy ez szerinte szerződésszegés volt, ha a megjelölt határidő eltelt, a bérbeadó nem mondhat fel a bérlőnek
- csak a törvényben rögzített okokra alapozva lehet hivatkozni
- fel kell szólítani a bérlőt a szerződésszegő magatartás abbahagyására, póthatáridőt kell tűzni
- a rendkívüli felmondás sosem azonnali hatályú a lakásbérleti szerződések esetében
Mivel itt több pont esetében is határidőről volt szó, jelezném, hogy ezek úgynevezett anyagi jogi határidők a jogban, azaz a kézbesítésnek is meg kell történnie a megadott határnapig, nem csak a postára adásnak.
A bérbeadó által kezdeményezett szankciós felmondás
A jogszabály nevesíti tehát azokat az eseteket, amikor a bérleti szerződés szankciós felmondással a bérbeadó részéről felmondható. Fontos megjegyezni, hogy a bírói gyakorlat értelmében a felek a szerződésben ezeket az okokat szűkíthetik vagy bővíthetik.
- a bérbeadó a bérleti díj megfizetésével késedelembe esik: ilyenkor írásban fel kell szólítani a bérlőt és 8 napos póthatáridőt kell megjelölni, ha ez eredménytelenül eltelik, akkor innentől számítva újabb 8 napon belül fel kell mondani a szerződést, fontos, hogy ilyenkor sem azonnali hatályú a felmondás, van felmondási idő az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szól.
- ha a bérlő rongálja a lakást, vagy nem rendeltetésszerűen használja
- ha a bérlő a szomszédokkal vagy a bérbeadóval szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít
A szabályozás értelmében az utóbbi két esetben is írásban kell felszólítani a bérlőt, hogy a jogellenes magatartással hagyjon fel – sajnos ez a szabályozás nem túl életszerű, ezt be kell lássuk. A nem jogszerű felmondás nem vált ki joghatást, így nem szünteti meg a szerződést.
A bérbeadó által kezdeményezett rendes felmondás
A rendes felmondás alapszabályait a Ptk. tartalmazza és azt rögzíti, hogy a határozatlan idejű lakásbérleti szerződés bármelyik fél a hónap 15. napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
Létezik-e akkor azonnali hatályú felmondás a lakásbérleti szerződések esetében?
Igen. A bírói gyakorlat kimondja, hogy a szerződési szabadság általános korlátainak szigorú figyelembevételével akár azonnali hatályú, indokolás nélkül gyakorolható felmondási jog is kiköthető. Sok lakásbérleti szerződést foglalnak közjegyzői okiratba és jó tudni, hogy a közjegyzők egy jelentős része nem követi ezt az iránymutatást és nem hajlandók okiratba foglalni olyan kikötést, hogy egy lakásbérleti szerződés indokolás nélkül azonnali hatállyal felmondható legyen.
A szerződést megszüntető okok a bérlő oldaláról
A lakásbérleti szerződés megszűnik, ha a bérlő meghal és nincs a bérleti jogviszony folytatására jogosult személy, az ilyen eseteket külön jogszabályok rendezik.
A bérlő által kezdeményezett rendes felmondás
A bérlőnek is joga van természetesen a rendes felmondáshoz. A bérlői rendes felmondás szabályai megegyeznek a bérbeadói rendes felmondás szabályaival.
A bérlő által kezdeményezett szankciós felmondás
Szankciós felmondás tehát, amikor a bérlő a bérbeadó szerződésszegése miatt mondja fel a szerződést. Ennek két fő oka lehet, egyfelől egy kellék- vagy jogszavatosság nem garantálása vezethet ide, vagy az, ha a bérbeadó korszerűsítési munkálatok elvégzéséről dönt és ezek a korszerűsítési munkálatok akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Fontos, hogy akkor is felmondható erre hivatkozással a szerződés, ha egyébként a bérleti szerződést a felek határozott időre kötötték.
Milyen jogai és kötelezettségei vannak a feleknek a szerződés megszűnését követően?
Itt nyilván sok dolgot ki lehetne emelni, de csak egyet szeretnék részletezni. A lakás bérlője, ha megszűnik a szerződés köteles visszaadni a lakást oly módon, hogy az rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban legyen visszaadáskor, a bérbeadó át is vállalhatja ezeket a munkálatokat, de ebben az esetben azonban a rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételhez szükséges munkálatok költségeit a bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó részére. Egy példával szemléltetve, ha a bérlő kutyája megrongálja a tapétát a falon és ezt csak a szerződés megszűnésekor észlelik, akkor vagy a bérlő viseli a tapétázás költségeit közvetlenül és így adja vissza a lakást vagy megfizeti annak költségét a bérbeadónak és a bérbeadó szervezi meg a munkálatokat. A bérlőt megilleti az a jog, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor, amit saját költségén felszerelt a bérleményben és állagsérelem nélkül le tudja szerelni, azt magával viheti. A bérbeadó ugyanakkor dönthet úgy, hogy nem engedi ezeknek a dolgoknak az elvitelét, de ilyenkor kártalanítási kötelezettsége van, tehát pénzben meg kell fizesse ezeknek az értékét a bérlő részére. Ha tehát a bérlő vett egy kanapét a lakásba és a bérbeadónak nagyon tetszik, akkor annak értékét a bérlőnek megfizetve az a lakásban maradhat.
Valamire nem kaptál választ? Fel kell mondanod egy lakásbérleti szerződést, de nem vagy biztos a dolgodban? Fordulj hozzám bizalommal!
Ha érdekel az ingatlanközvetítés, vagy igénybe vennéd a szolgáltatásaim egyikét, akkor keress meg elérhetőségeimen vagy kövess be engem az Instagramon!